𝗤𝗨𝗔𝗟𝗜 𝗦𝗢𝗡𝗢 𝗟𝗘 𝗔𝗭𝗜𝗢𝗡𝗜 𝗣𝗘𝗥 𝗨𝗡 𝗔𝗖𝗤𝗨𝗜𝗦𝗧𝗢 𝗗𝗜 𝗦𝗨𝗖𝗖𝗘𝗦𝗦𝗢?
Nell’ articolo precedente, abbiamo messo in evidenza l’importanza della PROVVISTA FINANZIARIA e, la possibilità di RICHIEDERE UN MUTUO, per acquistare un immobile all’asta.
Si è proprio così!
Se non sei a conoscenza, ti informo dell’opportunità di poter accedere ad un mutuo, anche per l’acquisto di un immobile all’asta recandosi con un po’ di anticipo, rispetto alla data dell’asta, presso un istituto di credito.
La banca fornisce una pre-delibera sulla cifra massima che è disposta a finanziare, che può arrivare a coprire anche il 100% del prezzo di aggiudicazione. Questo ti assicura di arrivare all’asta con serenità e con la certezza di poter sostenere la spesa, una volta aggiudicato il bene.
Valutata la tua disponibilità finanziaria, DEVI procedere con la pianificazione delle azioni da compiere per un acquisto di successo:
Ricerca Immobile;
Studio della documentazione relativa all’ immobile;
Redazione del Business plan;
Dove vanno cercati gli annunci di immobili all’asta?
Se ti sei già imbattuto in qualche ricerca, ti sarai reso conto che, all’interno dei portali tradizionali di annunci immobiliari, non trovi gli annunci di immobili all’asta o magari trovi solo annunci sponsorizzati da agenzie o professionisti del settore aste.
Il motivo risiede nel fatto che si tratta di immobili che seguono una procedura ben precisa, definita dal tribunale.
Per legge è discrezione del Tribunale dove pende la procedura esecutiva, individuare i portali di pubblicità legale immobiliare ove canalizzare gli annunci di vendita.
Il segreto è proprio quello di cercare all’interno di siti e portali specialistici che trattano soltanto aste giudiziarie immobiliari.
Ma attento! C’è una precisazione da fare!
𝙇𝙖 𝙥𝙖𝙧𝙩𝙚 𝙙𝙞𝙛𝙛𝙞𝙘𝙞𝙡𝙚 𝙣𝙤𝙣 𝙨𝙩𝙖 𝙨𝙚𝙢𝙥𝙡𝙞𝙘𝙚𝙢𝙚𝙣𝙩𝙚 𝙣𝙚𝙡 𝙘𝙚𝙧𝙘𝙖𝙧𝙚 𝙜𝙡𝙞 𝙖𝙣𝙣𝙪𝙣𝙘𝙞, 𝙗𝙚𝙣𝙨𝙞̀ 𝙣𝙚𝙡𝙡𝙖 𝙘𝙖𝙥𝙖𝙘𝙞𝙩𝙖̀ 𝙙𝙞 𝙨𝙚𝙡𝙚𝙯𝙞𝙤𝙣𝙖𝙧𝙡𝙞 𝙚 𝙫𝙖𝙡𝙪𝙩𝙖𝙧𝙡𝙞.
“𝘓𝘢 𝘷𝘦𝘯𝘥𝘪𝘵𝘢 𝘥𝘦𝘨𝘭𝘪 𝘪𝘮𝘮𝘰𝘣𝘪𝘭𝘪 𝘵𝘳𝘢𝘮𝘪𝘵𝘦 𝘪𝘭 𝘵𝘳𝘪𝘣𝘶𝘯𝘢𝘭𝘦 𝘢𝘷𝘷𝘪𝘦𝘯𝘦 𝘯𝘦𝘭𝘭𝘰 𝘴𝘵𝘢𝘵𝘰 𝘥𝘪 𝘧𝘢𝘵𝘵𝘰 𝘦 𝘥𝘪 𝘥𝘪𝘳𝘪𝘵𝘵𝘰 𝘪𝘯 𝘤𝘶𝘪 𝘪 𝘣𝘦𝘯𝘪 𝘴𝘪 𝘵𝘳𝘰𝘷𝘢𝘯𝘰, 𝘤𝘰𝘯 𝘵𝘶𝘵𝘵𝘦 𝘭𝘦 𝘦𝘷𝘦𝘯𝘵𝘶𝘢𝘭𝘪 𝘱𝘦𝘳𝘵𝘪𝘯𝘦𝘯𝘻𝘦, 𝘢𝘤𝘤𝘦𝘴𝘴𝘪𝘰𝘯𝘪, 𝘳𝘢𝘨𝘪𝘰𝘯𝘪 𝘦𝘥 𝘢𝘻𝘪𝘰𝘯𝘪, 𝘴𝘦𝘳𝘷𝘪𝘵𝘶̀ 𝘢𝘵𝘵𝘪𝘷𝘦 𝘦 𝘱𝘢𝘴𝘴𝘪𝘷𝘦; 𝘭𝘢 𝘷𝘦𝘯𝘥𝘪𝘵𝘢 𝘦̀ 𝘢 𝘤𝘰𝘳𝘱𝘰 𝘦 𝘯𝘰𝘯 𝘢 𝘮𝘪𝘴𝘶𝘳𝘢; 𝘦𝘷𝘦𝘯𝘵𝘶𝘢𝘭𝘪 𝘥𝘪𝘧𝘧𝘦𝘳𝘦𝘯𝘻𝘦 𝘥𝘪 𝘮𝘪𝘴𝘶𝘳𝘢 𝘯𝘰𝘯 𝘱𝘰𝘵𝘳𝘢𝘯𝘯𝘰 𝘥𝘢𝘳 𝘭𝘶𝘰𝘨𝘰 𝘢𝘥 𝘢𝘭𝘤𝘶𝘯 𝘳𝘪𝘴𝘢𝘳𝘤𝘪𝘮𝘦𝘯𝘵𝘰, 𝘪𝘯𝘥𝘦𝘯𝘯𝘪𝘵𝘢̀ 𝘰 𝘳𝘪𝘥𝘶𝘻𝘪𝘰𝘯𝘦 𝘥𝘦𝘭 𝘱𝘳𝘦𝘻𝘻𝘰.
𝘐𝘯𝘰𝘭𝘵𝘳𝘦 𝘭𝘢 𝘷𝘦𝘯𝘥𝘪𝘵𝘢 𝘧𝘰𝘳𝘻𝘢𝘵𝘢 𝘯𝘰𝘯 𝘦̀ 𝘴𝘰𝘨𝘨𝘦𝘵𝘵𝘢 𝘢𝘭𝘭𝘦 𝘯𝘰𝘳𝘮𝘦 𝘤𝘰𝘯𝘤𝘦𝘳𝘯𝘦𝘯𝘵𝘪 𝘭𝘢 𝘨𝘢𝘳𝘢𝘯𝘻𝘪𝘢 𝘱𝘦𝘳 𝘷𝘪𝘻𝘪 𝘰 𝘮𝘢𝘯𝘤𝘢𝘯𝘻𝘢 𝘥𝘪 𝘲𝘶𝘢𝘭𝘪𝘵𝘢̀, 𝘯𝘦́ 𝘱𝘰𝘵𝘳𝘢̀ 𝘦𝘴𝘴𝘦𝘳𝘦 𝘳𝘪𝘴𝘰𝘭𝘵𝘢 𝘱𝘦𝘳 𝘢𝘭𝘤𝘶𝘯 𝘮𝘰𝘵𝘪𝘷𝘰.
𝘊𝘰𝘯𝘴𝘦𝘨𝘶𝘦𝘯𝘵𝘦𝘮𝘦𝘯𝘵𝘦 𝘭’𝘦𝘴𝘪𝘴𝘵𝘦𝘯𝘻𝘢 𝘥𝘪 𝘦𝘷𝘦𝘯𝘵𝘶𝘢𝘭𝘪 𝘷𝘪𝘻𝘪, 𝘮𝘢𝘯𝘤𝘢𝘯𝘻𝘢 𝘥𝘪 𝘲𝘶𝘢𝘭𝘪𝘵𝘢̀ 𝘰 𝘥𝘪𝘧𝘧𝘰𝘳𝘮𝘪𝘵𝘢̀ 𝘥𝘦𝘭𝘭𝘢 𝘤𝘰𝘴𝘢 𝘷𝘦𝘯𝘥𝘶𝘵𝘢, 𝘰𝘯𝘦𝘳𝘪 𝘥𝘪 𝘲𝘶𝘢𝘭𝘴𝘪𝘢𝘴𝘪 𝘨𝘦𝘯𝘦𝘳𝘦 -𝘪𝘷𝘪 𝘤𝘰𝘮𝘱𝘳𝘦𝘴𝘪, 𝘢𝘥 𝘦𝘴𝘦𝘮𝘱𝘪𝘰, 𝘲𝘶𝘦𝘭𝘭𝘪 𝘶𝘳𝘣𝘢𝘯𝘪𝘴𝘵𝘪𝘤𝘪 𝘰𝘷𝘷𝘦𝘳𝘰 𝘥𝘦𝘳𝘪𝘷𝘢𝘯𝘵𝘪 𝘥𝘢𝘭𝘭𝘢 𝘦𝘷𝘦𝘯𝘵𝘶𝘢𝘭𝘦 𝘯𝘦𝘤𝘦𝘴𝘴𝘪𝘵𝘢̀ 𝘥𝘪 𝘢𝘥𝘦𝘨𝘶𝘢𝘮𝘦𝘯𝘵𝘰 𝘥𝘪 𝘪𝘮𝘱𝘪𝘢𝘯𝘵𝘪 𝘢𝘭𝘭𝘦 𝘭𝘦𝘨𝘨𝘪 𝘷𝘪𝘨𝘦𝘯𝘵𝘪, 𝘴𝘱𝘦𝘴𝘦 𝘤𝘰𝘯𝘥𝘰𝘮𝘪𝘯𝘪𝘢𝘭𝘪 𝘥𝘦𝘭𝘭’𝘢𝘯𝘯𝘰 𝘪𝘯 𝘤𝘰𝘳𝘴𝘰 𝘦 𝘥𝘦𝘭𝘭’𝘢𝘯𝘯𝘰 𝘱𝘳𝘦𝘤𝘦𝘥𝘦𝘯𝘵𝘦 𝘯𝘰𝘯 𝘱𝘢𝘨𝘢𝘵𝘦 𝘥𝘢𝘭 𝘥𝘦𝘣𝘪𝘵𝘰𝘳𝘦 , 𝘱𝘦𝘳 𝘲𝘶𝘢𝘭𝘴𝘪𝘢𝘴𝘪 𝘮𝘰𝘵𝘪𝘷𝘰 𝘯𝘰𝘯 𝘤𝘰𝘯𝘴𝘪𝘥𝘦𝘳𝘢𝘵𝘪, 𝘢𝘯𝘤𝘩𝘦 𝘴𝘦 𝘰𝘤𝘤𝘶𝘭𝘵𝘪, 𝘪𝘯𝘤𝘰𝘯𝘰𝘴𝘤𝘪𝘣𝘪𝘭𝘪 𝘰 𝘤𝘰𝘮𝘶𝘯𝘲𝘶𝘦 𝘯𝘰𝘯 𝘦𝘷𝘪𝘥𝘦𝘯𝘻𝘪𝘢𝘵𝘪 𝘪𝘯 𝘱𝘦𝘳𝘪𝘻𝘪𝘢, 𝘯𝘰𝘯 𝘱𝘰𝘵𝘳𝘢𝘯𝘯𝘰 𝘥𝘢𝘳 𝘭𝘶𝘰𝘨𝘰 𝘢𝘥 𝘢𝘭𝘤𝘶𝘯 𝘳𝘪𝘴𝘢𝘳𝘤𝘪𝘮𝘦𝘯𝘵𝘰, 𝘪𝘯𝘥𝘦𝘯𝘯𝘪𝘵𝘢̀ 𝘰 𝘳𝘪𝘥𝘶𝘻𝘪𝘰𝘯𝘦 𝘥𝘦𝘭 𝘱𝘳𝘦𝘻𝘻𝘰.”
In parole semplici significa che il Tribunale vende un immobile esattamente così com’è, e NON ha l’obbligo di garantire le “buone” condizioni, né di sanare eventuali anomalie e/o difformità.
Pertanto! Hai trovato un immobile all’asta? Pare essere interessante?
Allora, prima di chiamare il custode per prenotare una visita è necessario leggere, comprendere e analizzare la documentazione allegata all’immobile di tuo interesse:
Avviso
Ordinanza
Perizia
Vedi, questi 3 documenti sono molto importanti ma, c’è uno più importante di tutti ed è rappresentato dalla PERIZIA!
La perizia di stima è il documento redatto da un esperto estimatore, il CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio), nominato dal Giudice, che riporta le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, ovvero:
valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale;
l’identificazione catastale;
la planimetria;
le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;
vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità;
stato di possesso del bene.
Una volta che hai studiato la perizia, identificati i problemi -se ci sono-, ricercato le soluzioni, analizzati i costi, devi procedere con l’elaborazione del Business plan.
Ti starai chiedendo: 𝗯𝘂𝘀𝗶𝗻𝗲𝘀𝘀 𝗽𝗹𝗮𝗻! 𝗰𝗼𝘀𝗮 𝘀𝗮𝗿𝗮̀ 𝗠𝗮𝗶?
Il business plan è un documento che analizza numericamente la tua operazione immobiliare.
Ciò significa che andrai a schematizzare, magari su un foglio di calcolo Excel, tutti i costi da sostenere, partendo dalla cifra che vuoi offrire per l’immobile selezionato, più eventuali rilanci –in caso di gara-, le imposte, le spese di giustizia, il compenso del delegato, i costi occulti, eventuali costi da sostenere per difformità da sanare, eventuali certificazioni da richiedere ecc. Insomma tutti elementi UTILI per ottenere il costo complessivo dell’investimento.
In pratica, il business plan, rappresenta la fotografia della tua operazione immobiliare, di conseguenza ti indica se l’operazione è perseguibile oppure no.
𝗩𝗲𝗱𝗶, la fuori c’è un sacco di gente che partecipa alle aste immobiliari e di questo documento non conosce nemmeno l’esistenza, ed è davvero raccapricciante avvicinarsi agli investimenti immobiliari senza realizzare questo salvavita!
Hai letto bene, SALVAVITA, sì, perché un conto è avere la direzione da seguire con le indicazioni delle varie fermate da fare e un conto è partire a razzo senza conoscere la destinazione.
Conoscere i numeri, metterli su carta e saperli analizzare è ciò che bisogna fare in questo settore per ARGINARE I RISCHI.
Ricorda, i numeri non mentono mai!
Che io e te, in qualche modo ci siamo incontrati e abbiamo avuto il privilegio di conoscerCI e condividere i vari aspetti di questo meraviglioso settore, ci rende già migliori di tutti coloro che sperano di fare AFFARI senza avere una mappa e quindi SENZA una DIREZIONE.
Ora che sei a conoscenza di questo prezioso documento, arricchisci le tue analisi esercitandoti nella compilazione del BUSINESS PLAN.
Adesso che hai compreso le azioni da compiere, per un acquisto di successo, è necessario che rispondi a queste domande:
1. Sono capace di ricercare, valutare, selezionare un annuncio?
2. Questa documentazione è tutto ciò che devo studiare?
3. Sono capace di comprendere tutto quanto contiene?
4. Sono in grado di elaborare un business plan?
Prova a mettere su carta le risposte…
𝘾𝙧𝙞𝙢𝙖𝙡𝙙𝙞 𝘼𝙣𝙩𝙤𝙣𝙞𝙤
𝙏𝙚𝙖𝙢 𝙎𝙤𝙡𝙤 𝘼𝙨𝙩𝙚 𝙄𝙢𝙢𝙤𝙗𝙞𝙡𝙞𝙖𝙧𝙞
